台灣的房價一直以來都很高，政府為了協助年輕人買房，推出了新青安政策，來緩解年輕人首次購屋的財務負擔
結果反而讓這一年台灣房價大幅飆漲，房貸申辦的戶數也達到歷史新高
造成很多人都想搭上這一波買房熱潮，認為現在不買房，以後就更買不起
那麼，新青安貸款到底是什麼？要申請這個貸款有什麼條件？
對於年輕人來說，透過新青安買房是否划算？要不要把錢全部投入房市？有哪些隱藏問題？本文將為你解析！
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內容目錄
新青安貸款是什麼
新青安貸款的全名是「青年安心成家購屋優惠貸款」，是政府為了幫助沒有自有住宅的家庭，能夠輕鬆買房自住，並促進房地產市場健康發展，而推出的一項政策
民眾可以向公股銀行申請，除了享有政府提供的利息補貼外，還可以延長房貸年限和寬限期，從而減輕購屋自住的經濟壓力
針對投機客及不符自住條件的行為，財政部還宣布了新青安貸款的精進措施，防止投機客濫用：
- 限次申貸：從2023年8月1日開始，若銀行核准新青安貸款，則自2024年6月27日起，不得再次申請同一貸款
- 自住切結書：新貸戶必須提交自住切結書，若違反規定，將被取消利息補貼，並要求返還違規期間已補貼的利息，重新核定貸款條件
新青安與舊青安貸款的差異
新青安貸款比舊青安貸款有更多優惠，貸款年限從30年拉長到40年，寬限期從3年增加到5年，期間借款人只需支付利息而無需支付本金的。此外，貸款額度上限由800萬台幣提高到1000萬台幣
新青安貸款的還款方式
新青安貸款期限最長40年，含本金寬限期5年，寬限期是指在貸款前期，每月只須繳納利息，暫時不用還本金，等寬限期到期，再開始攤還本金，可減少初期的還款壓力，但是本金就要在剩下的貸款期限內攤還
寬限期過後的還款方式有，本息平均攤還，跟本金平均攤還，這兩種方法
「本息平均攤還」是指在還款期間內，本金與利息加總平均分攤到每一期還，優點是每月還款的金額不變，比較容易規劃，但貸款初期本金攤還的金額較少，總支出利息會比較多
「本金平均攤還」是指將全部本金按期數平均分攤，每期利息隨本金減少而遞減，優點是整個貸款期間利息總支出較少，但剛開始的還款總金額較多，經濟壓力比較大
新青安貸款的利率如何計算
新青安貸款採一段式機動利率，二段式機動利率，或混合式固定利率三擇一，選定後就不得變更
| 利率種類 | 計息方式 | 補貼後 實際負擔利率 | |
|---|---|---|---|
| 一段式 機動利率 | 基準利率固定+0.555%機動利率 | 1.775% | |
| 二段式 機動利率 | 1~2年 | 基準利率固定+0.345%機動利率 | 1.565% |
| 第3年起 | 基準利率固定+0.645%機動利率 | 1.865% | |
| 混合式 固定利率 | 第1年 | 基準利率固定+0.525%機動利率 | 1.745% |
| 第2年 | 基準利率固定+0.625%機動利率 | 1.845% | |
| 第3年起 | 基準利率固定+0.645%機動利率 | 1.865% | |
申請新青安貸款的條件
如果你和配偶以及未成年子女名下都沒有自己的房子，就可以申請新青安貸款
申請的房子必須用來自住，如果被查出違規，不僅會被取消貸款優惠，銀行還會提高利率或收回已提供的補貼，並可能降低貸款金額或縮短還款期限
申請青安貸款的資格是年滿18歲，並且申請人、配偶及未成年子女名下沒有自有房產
只要銀行確認房子是用來自住的，就可以申請，並不限制是否首次購屋
如何申請新青安貸款
新青安貸款申請時間
2023年8月1日起實施，並配合利息補貼3年，2026年7月31日截止，到期會再看辦理情形滾動調整
申請青安貸款須準備的資料
每家銀行略有不同，依照各銀行規定為主，以下以台灣銀行為例：
- 貸款申請書
- 身分證正反面影本
- 戶口名簿或戶籍謄本
- 房屋稅單及地價稅單
- 買賣取得者檢附契約書影本
- 土地及建物所有權狀影本暨登記簿謄本
- 最近一年繳納綜合所得稅資料
新青安貸款承辦銀行
新青安房貸目前承辦銀行有8家，都是公股銀行，申辦方式、還款試算、貸款利率規定，可參考以下各家銀行連結中的規定：
- 臺灣銀行股份有限公司
- 臺灣土地銀行股份有限公司
- 合作金庫商業銀行股份有限公司
- 第一商業銀行股份有限公司
- 華南商業銀行股份有限公司
- 彰化商業銀行股份有限公司
- 兆豐國際商業銀行股份有限公司
- 臺灣中小企業銀行股份有限公司
新青安貸款申請流程
新青安貸款的申請流程跟一般房貸差不多，只要提出適用新青安的條件即可
- 選定申請銀行後，備妥相關資料、向銀行提出申請
- 銀行會根據房屋價值，跟貸款人條件進行審核，決定貸款成數
- 通過核貸後，銀行會跟你確認貸款內容並簽訂契約，新貸戶需要簽自住切結書
- 委託地政事務所辦理抵押權的設定
- 投保房屋相關保險
- 撥款至指定銀行帳戶，並準備交屋
該不該透過新青安貸款買房
因為新青安政策降低了買房的門檻，讓這一年台灣的房價大幅飆漲
造成很多人都想搭上這一波買房潮，認為現在不買房，以後就更買不起
那到底要不要衝一波，把錢全部投入房市呢?
價值觀的問題先不討論
我以下從投資理財的角度來看，透過數據比較買房跟租房
哪個投資報酬率比較高? 哪種方式能讓你累積比較多財富?
買房租房哪個報酬率比較高
租房跟買房兩者在金錢上的差異是，買房的人要繳頭期款，跟之後每月的房貸
租房的人每月要繳租金
所以最直觀的方法是，把頭期款跟每月租金與房貸的差額拿去投資
然後跟未來房子的價格做比較，看誰的錢比較多
我舉個例子，假如你現在每月要繳2.5萬房租
想買1500萬的房子，頭期款要準備2成是300萬，剩下1200萬用40年房貸，利率2%，算下來每月要繳3.7萬
預估這間房子在40年後可以漲一倍，也就是40年後你會有3000萬的資產
如果你今天不買房
選擇把原來的頭期款300萬，跟每月房貸租金差額1.13萬拿去投資
那你的投資每年要達到多少報酬率，才會跟買房40年後達到3000萬相同呢?
直接用看的肯定看不出來，需要透過計算機計算
算出來的答案是4.19%
也就是說，如果你能夠透過投資每年平均超過4%報酬，那租房加投資所累積的資產就會比買房多
不過這例子是假設40年後房價會漲一倍，這只是一個主觀判斷，有可能更多也可能更少
如果是其他情況需要多少報酬率呢?
從這張圖可看到
不同預期的房價漲幅，租屋族需要的年化報酬率是多少
橫軸是預期40年後房價的漲幅，縱軸是需要多少年化報酬率
比如你預期40年後房價會翻兩倍，成長200%，那對應下來，你每年投資報酬率就要有5.25%
不過以台灣現在房價來看已經很高了，尤其是北部，如果再成長兩倍，根本沒人買得起房子
所以我覺得預期設200%太高，最多100%就夠
那如果你不是用40年房貸，是用20年或30年
需要多少報酬率呢?
這張表是在20、30、40年房貸下，不同房價漲幅
租房的人要多少年化報酬率，才能相當於買房所獲得的資產
如果預期20年後漲100%，那你投資報酬每年要6.17%
如果預期30年後漲100%，那你投資報酬每年要4.39%
償還的年限越短，在相同房價漲幅下，需要的年化報酬率就要越高
每個人的租金跟買房條件都不一樣
所以理財部落客小資yp就製作了一個買房租房計算器
透過計算就能給你未來買房做為參考
總之不管怎麼算，未來20年房價很難翻倍，所以買房自住長期的報酬率最多就是6%
如何把錢做更有效的運用
只要你的投資報酬超過6%，那不買房反而會賺比較多錢
超過6%的報酬難嗎?
如果只是把錢放定存當然很難，但如果稍微懂一點投資概念，其實很簡單
美國大盤這10年平均報酬率是11%，台灣大盤這10年平均報酬率是12%
這是不需要任何投資技巧，放著不動就有的報酬
如果你對投資不了解，覺得股票很危險，起伏很大
可以透過資產配置的方式，來降低波動跟風險
延伸閱讀 : 超白話資產配置教學!每年5分鐘打敗專業經理人
以我課程FLOW順流策略教的低風險投資組合來看，跌幅只有股票的一半，報酬率還有7%
高風險組合長期有8~10%
這5年平均報酬率更超過15%
因此以資產最大化的角度來看，是租房然後把多的錢拿去投資，是賺比較多的
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買房最重要的考量因素
所以租房就一定比買房好嗎?
也沒這麼簡單，雖然數字算起來是這樣，但房地產要考量的因素還有很多
比如房價漲跌、利率變化、購屋費用、工作穩定度、租金漲幅、房東收回房子、搬家成本、投資紀律…等等
所以我覺得買房租房各有優缺點，要買房我也不反對
要不要買房子，就像要不要結婚一樣，是個人價值觀的問題，適合你就好
但到底適不適合這件事，沒幾個人認真思考過
買房要能提升生活品質
最重要的是，買房後要能提升自己跟家人的生活品質
千萬不要為了買房而買房
如果超過自己的負擔，被房貸壓的喘不過氣，影響到家庭生活支出，甚至讓未來的生活被綁住
不就變屋奴了嗎?
為了一間房辛苦一輩子真的值得嗎?
華人從小就被灌輸有土斯有財的觀念，因此很多人的人生目標就是買房
好像只要買了房就是人生勝利組，就會過得比較幸福快樂
但房子真的會帶給你快樂嗎?
買房會讓你更不快樂
知名理財youtuber清流君在這部影片中提到一個研究
快樂跟幸福更取決於我們怎麼度過我們的時光，而不是擁有什麼樣的固定生活條件
很多人會高估買房帶來的快樂程度
一旦住進房子，變成日常生活後，幸福感就會因為快速適應而被抵銷
大家都以為收入越高會越幸福，但人的收入和幸福感的關係非常微弱
反而負債跟幸福感之間的關係非常強烈
也就是說，更多的負債會讓你更不快樂
快樂錢這本書的作者也說:
我們欠別人的比我們賺的，更能預測我們人生未來的幸福
有越多債務的家庭，往往幸福感更低，夫妻間的爭吵更多，心理壓力也越大
特別是處在40歲以下，人生變動極大的階段，這時候被房貸綁死會很麻煩
所以買房之前一定要仔細評估
考量自己的收支，財務狀況跟人生規劃
要成為生活更快樂的屋主，而不是生活品質更差的屋奴
總結
新青安貸款提供了比舊青安貸款更優惠的貸款條件，透過延長貸款期限到40年、寬限期延長到5年，前3年政府利率補助，能降低短期每月還款金額，讓買房門檻更低
但長期來看，總還款金額可能還高於一般房貸方案，而且等5年寬限期結束開始還本金，對很多人會是每個月的壓力，如果未來升息，還款會更辛苦
所以新青安這項政策沒有好壞之分，要看你自己的財務狀況
對於能保證收入不斷成長的人來說，新青安貸款可讓人利用寬限期、貸款期限的優勢，減輕還款前期的負擔
但對於薪資較固定，未來生活會有變動的人來說，新青安貸款可能會增加長期的還款負擔，讓生活更不快樂
因此不要看別人怎麼做就做，最重要的是評估自己的財務狀況，適不適合買房
買房後要能提升自己跟家人的生活品質，選擇最適合的方法，才能實現幸福快樂的人生
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